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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15172720782.shtml
2013年，市場整體向好，除瞭催生出恒大、碧桂園等新"千億元"房企，也使一批中小型房企得以快速成長。以有色金屬起傢的千億元級別浙江民企海亮集團，在2011年向其地產板塊重點發力，表現搶眼。海亮地產2011年的銷售額還是26億元，到瞭2012年達53億元，2013年增至153億元，連續3年實現瞭100%的高增長。
據瞭解，海亮地產十分強調銷售去化速度，要求項目開盤後30天內去化率不低於60%，90天內去化率不低於80%，項目入住去化率不低於98%。
首先，蓄客階段時海亮釋放出的價格在每平方米6800元左右，而去年12月28日開盤均價達到瞭7900元，大大超出瞭客戶的心理預期，反映瞭前期對客戶心理摸底的缺失；隨後，案場隻有6個銷售顧問，平均每人需要接待50~60名意向客戶詢問，一些客戶的問題無法及時得到反饋，便放棄瞭對項目的關註；開盤前一天，認籌金從3萬元提高至5萬元，也令眾多客戶措手不及。一連串的失誤使項目當天開盤的銷售量隻有80多套，去化率隻有兩成多。
此外，業內專傢表示，海亮地產的激進擴張和整個集團的大力支持有關。此類房企在浙江和福建等地相對較多，在專業積累欠缺的情況下，原有資本積累大量湧向房地產業。隨著中央對實體經濟的大力扶持，房地產快水林鄉房貸速發展、盲目擴張的通道會相對收緊，企業要提防因房地產利潤下滑而拖累集團發展的風險。如果集團減少對地產板塊的輸血，海亮地產腳步是否會踉蹌，也將是一個疑問。
"較低的去化率和集團奉行的高周轉模式形成沖突，在這種壓力下，銷售動作開始變形，致使今年二期開盤價格平均下調瞭800元左右，引發瞭客戶的強烈不滿，加之客戶大多是濟鋼職工，因此從眾心理和群體效應十分明顯，項目後期銷售並不樂觀。"這位人士分析認為。
濟南折戟
專業能力與擴張速度可以看做是硬幣的A、B兩面，運用得當將無往而不利，執其一端則難以穩健成長。
從海亮投資的城市來看，其佈局缺乏緊湊性，顯得較為松散。一般而言，市場火熱時，松散的區域分佈不會出現較大問題。但是，隨著2014年樓市總體逐漸降溫、下行壓力增大，大部分三四線城市的發展空間會不斷被壓縮。對此，業內人士嚴躍進認為，偶爾一個項目庫存去化周期長，可能和產品的特殊結構有關，不過如果房企有較多產品出現瞭滯銷問題，那麼很可能在區域佈局、市場定位和產品綜合質量等方面存在問題。
土地市場，海亮也胃口大增。僅2013年，就以約121億元的投資規模接連在阜陽、蘇州、重慶、杭州、贛州、成都、濟南、西寧、蚌埠、西安等地頻頻出手。
記者從海亮入駐城市的政府房地產交易網站查詢得知，海亮地產在濟南的遭遇並非個例。2013年4月開盤的濟寧海亮公館總共1783套，截至目前，網簽1017套，去化率為57%。同為2013年開盤的呼和浩特海亮廣場一期Ⅱ項目網簽僅為12套。對此，記者曾主動聯系海亮地產品牌部負責人瞭解銷售情況，但是未得到企業方面的回復。
石岡區土地貸款期數欲速不達海亮快速擴張遭遇能力短板
事實上，降價本身並沒有帶來去化率的提升，同時，海亮地產自2012年以來快速擴張、兇猛拿地背後專業能力不足的短板也隨之暴露。業內專傢對此認為，一般快速擴張的企業都會信奉高周轉模式，不過，這種模式需要以較好的去化水平為前提，從海亮的城市佈局和市場情況來看，目前其整個高周轉模式比較脆弱。
海亮在濟南同期推出的藝術華府情況稍好。據海亮內部人士透露，按照"低開平走、跑量為主"的思路，自開盤後，項目每平方米均價一直在6900元左右，比起同區域其他樓盤有很大優勢。不過據業內人士計算，如果其均價在8300元，毛利率為14%，凈利率約為7%，"6900元的價格很難想象有多大的利潤空間。"此外，為瞭盡快跑量，該樓盤銷售還存在違規現象。在上月濟南市建委就表示其項目10號樓在沒有預售證的情況下開始銷售屬於違規行為，在取得預售證之前的所有收費都是違法行為。
躍進後的隱憂
"濟南項目暴露瞭海亮地產人才儲備不足、對地方市場把握能力不夠的軟肋，希望這類成長型房企必須重視擴張中的系統性問題。"山東財經大學房地產業發展研究中心專傢孫大海對此表示。
內容來自sina新聞
院裡項目所在地塊以1.52億元的價格於去年7月被海亮斬獲。"院裡位於濟鋼集團廠區，事實上，如果運作得當，廠區職工內部就可以消化，但海亮營銷層面存在眾多技術問題，致使項目去化不理想，後期銷售存在不小的困難。"一位當地知情人士告訴記者院裡項目總共500餘套房源，在一期開盤前大約有280餘套被認籌，情況基本理想，然而海亮接下來的動作就破綻連連。
濟南樓市的平靜近來被海亮院裡項目的降價動作打破。據當地業主反映他們去年年底買房時，海亮承諾不會降價，然而今年3月份二期開盤後每平方米價格比一期平均降瞭數百元，引發瞭業主的憤怒情緒。據當地業內人士透露，該項目的價格調整一方面是市場形勢造成，但更多是企業對於區域市場判斷失準和項目操盤失誤。"這種不成熟的表現對當地樓市也將產生一定的負面影響。"一位不願具名的開發商負責人這樣評價。
產業支撐力是住宅地產投資價值的基石。根據世聯行2014年城市房地產投資價值研究報告，海亮佈局的城市如西寧、呼和浩特、銀川、濟寧、南通等地多屬於風險型或脆弱性城市。其中，銀川、濟寧產業支撐力指數處於同類型平均水平以下，這些城市產業經濟多以資源為依托，隨著資源耗竭，若不註重產業升級，也會使其住宅地產投資存在風險。
以有色金屬起傢的千億元級別浙江民企海亮集團旗下的海亮地產銷售額從2012年的53億元增長至2013年的153億元，成功殺入百億元房企陣營，今年更是提出瞭250億元的目標。然而，快馬加鞭的背後，海亮在三四線城市的兇猛擴張卻對這名業內"新手"的專業能力形成瞭嚴峻考驗。
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