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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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  2008年地方政府的債務隻有5萬億,兩年後就達到瞭10萬億,現在可能會達有二三十萬億。中央政府發現地方政府的債務是10萬億時就比較擔心瞭,直接控制銀行給地方政府的投融資平臺發新的貸款。這時地方政府又開始想新的辦法,與信托公司合作,把地方債務打包為各種理財產品,以更高的利息來吸收存款,即所謂的"影子銀行"。這是非常危險的,會加大金融市場的風險。金融市場有一種逆向選擇的問題,風險越高就越沒有償還能力,願意接受的利息就更高,金融業整體的道德風險就被推高。

  但是這個政策也有它的問題。有很多城中村房子新蓋,要全部拆除重建成本太高,沒有積極性。怎麼辦?現在政策規定是完全拆除重建,假定一個村子有200畝地,150畝是村民蓋的密度很高的出租房,村裡還有50畝集體建設用地,密度比較低。如果可以滿足一定的改造條件,150畝的土地上比如說有300棟樓,隻要拆掉比較矮的,將道路拓寬,道路不見得要直,像歐洲一樣,隻要消防車能通過就可以,就認可大產權,就可以使整個地段的價值改善。但誰願意搬走呢?首先要有餘地,拆掉可以有地重蓋。另外還得有錢,從改造之後就可以認大產權,甚至村裡也有一部分的大產權。這樣村集體就可以和村民商量,隻進行簡單的功能更新和局部改造,也能給大產權。這才是調動"三舊改造"全面推動的一個最根本條件。否則隻會挑肥揀瘦,甚至低密度改造完瞭,高密度的地段今後就死掉瞭。

  低地價催綠島鄉農地貸款生房產泡沫"三舊改造"土改新嘗試

內容來自sina新聞

  由於中國地方政府采取的這一套發展模式,所有生產要素的價格都被壓低。中國的投資一定會過度,勞動力從中獲得的利益就會非常少,消費也會較少,必然隻能是以出口為主。中央政府就隻好壓低人民幣的匯率,保持中國產品的競爭力。到瞭貿易順差時,我們的匯率逐漸隨著勞動生產率的提高增值,但是我們不敢增值,因為開發區一撥一撥建立起來,產能在不斷累積。2002年到2008年,我國外匯儲備從幾千億美金增加到幾萬億美金,到現在3萬億。為此央行不得不超額發放20多萬億人民幣來對沖外匯。這些錢就跑到地方政府壟斷限量供應的商住用地上,也導致瞭房地產泡沫。

  中國處於何種經濟增長模式,這是我們近些年一直討論的問題。中國的經濟增長模式一直被視為東亞模式,與傳統的日韓東亞模式確有很多相似之處,都是高投資、低消費、高出口,投資依賴、出口依賴。東亞模式本就是全世界經濟增長模式的一個極端版本,但從數據來看,中國模式是東亞模式一個更極端的版本。為什麼會這樣?中國模式和傳統東亞模式有什麼差別?這可歸因於中國地方政府對經濟增長、投資,特別是出口導向型制造業的發展表現出超強的、難以滿足的欲望。

  中國增長模式到底是怎樣的圖景呢?首先,中國有一個以國有銀行為主體的金融抑制系統。政府可通過國有銀行壓低利率,方便地方政府與壟斷性的央企獲得低利率貸款、借貸征地、建設基礎設施。一般征地費用加上基礎設施建設,一畝地大約要花近二十萬元,現在全國工業用地平均出讓價約十五萬元一畝,基本是零地價、負地價,善化區二胎代償甚至很多地方政府幾萬元就出讓瞭一畝地。地方政府可以從制造業企業收到兩種稅,一是所得稅,按照現在的稅制,60%被中央拿走。但地方政府在招商引資的過程中,給出頭三年免、後面兩年減半的所得稅政策,甚至有地方政府提出,在十年間,所得稅中地方政府這部分可以不交。第二部分是增值稅,17%的增值稅中,中央拿走75%,地方留有25%,中央還會返回一部分,地方最終約拿到30%。而在此過程中,地方政府可能要在維穩、環保事件等工作上付出成本。

  上世紀90年代末困擾中國制造業的產能消化問題,通過中國加入WT O、壓低匯率、壓低生產要素價格逐步解決。同時中國政府采取瞭抓大放小政策。能源、材料、交通運輸等行業,沒有繼續私有化,依舊政府控制。出口導向型的消費品工業,由於這一輪的黃金增長期又活起來瞭,而且收益很多。國進民退主要發生在能源、材料等上遊行業,國有企業要賺的是壟斷利潤,但其反應不會很靈敏,所以產能過剩在上遊行業更加嚴重。下遊行業大部分是私營企業,外需不行的時候會做出調整,所以不可能太快積累產能。

學者地方壓低地價催生房產泡沫

  地方壓低地價催生房產泡沫

  2008年全球金融危機,中國政府非常迅速地發放瞭4萬億財政支出和10萬億信貸政策,大量廉價的貸款給瞭央企和地方政府。當時很多央企認為,適逢國際礦藏資源價格很低,就去買礦,煤炭價格很高,就將私營企業的煤礦搶過來,"國進民退"。還有很多央企拿錢去炒地。我記得當時很多一線城市的房價在半年內上漲瞭60%多,中央采取措施後,很多資金去瞭二三線城市,2009年到2010年,這些城市房價漲瞭100%-200%。2009年以後,中國全面出現房地產泡沫,整個經濟全面房地產泡沫化。這與日本1988年日元被迫升值後,政府大規模采取經濟刺激政策所導致的日本經濟泡沫化較類似。但是日本匯率升值後,很多制造業企業轉移到東南亞等一些欠發達國傢。而中國沒有,中國政府能做到日本做不到的,可以把地價壓下去。雖然國內的產能總體過剩,但由於財政信貸刺激政策,地方政府此時從土地出讓金中賺瞭很多錢,2009年以後從2萬多億增加到3萬多億。而且便宜信貸都是來自國有銀行,地方政府不借白不借,風險可以轉嫁給銀行。很多地方政府進一步大規模借錢,建瞭更多的工業開發區和新城區,前者用來招商引資,後者賣商住用地再還錢。

  這樣看起來,搞工業開發區好像賺不瞭太多錢。除瞭特大型城市和完全旅遊型城市,一般城市如果不這樣做,制造業發展不起來,服務業就難以發展。因為制造業對服務業的溢出效應,所以地方政府出讓工業用地時,更多考慮的是制造業對本地服務業發展的帶動。服務業會給地方政府帶來商住用地的出讓金,還有營業稅。營業稅是百分之百歸地方政府,商住用地出讓金也基本是給地方政府的。所以2002年至今,中國工業用地平均價格基本上保持不變,商住用地漲瞭6-10倍,現在基本上是工業用地價格的6-10倍。但是在日本、韓國,工業用地價格是商住用地的2倍。為什麼差距這麼大?因為中國地方政府有壟斷性征地、壟斷性供應用地的權力。隻要有企業來就放量供應,制造業來瞭之後帶動本地服務業的發展,商住用地就壟斷限購,將價格炒高。制造業生產的產品一般在經濟學中說是可貿易的,一輛自行車可在廣州生產也可在深圳生產,然後運到外地去賣。商業住宅是不可貿易品,在本地經營消費,不可能說廣州的房地產商想賺廣州人房錢而到深圳蓋樓。地方政府非常清楚這一點,饑餓療法,壟斷限購,房地產商高價拿地,成本轉嫁給消費者。與之對比,日本土地是私有制的,任何制造業用地者想要使用土地,都要跟城市規劃區內的土地擁有者議價,不可能出現負地價。要蓋商業住宅,開發商需要跟地主談判,且一個城市有多個土地供應者競價。日本政府不能將商住土地的出讓金全部拿到手,住宅土地增值收益大部分被土地所有者拿走,政府隻能從中抽所得稅。

  政府發現影子銀行非常危險,需要控制,因此出現瞭所謂的錢荒現象。與之相聯的是地方政府的債務償還能力。地方政府目前有很多極端辦法,比如將兩三年後的稅提前征收,江蘇某個縣的政府甚至強迫公務員給地方政府借錢。如果這些手段都用完瞭,就會加速供應商住用地,但這些地方的房地產市場已經嚴重泡沫化,加速供地會導致市場預期突變,出現崩盤。

  很多學者說中國要改革。的確,不改革就是死路一條。改革中還要註意策略,金融改革餘地不大,財政改革的餘地也不大,改革要從實體部門開始,其中房地產和土地改革還要小心,很多二三線城市的房地產已經嚴重過剩,今天放開集體用地入市,可能明天房地產市場就崩盤瞭。怎麼辦?現在的解決方法就是,放開集體建設用地入市時要考慮地方政府的利益,還要避免對現有房地產市場造成過大沖擊。

  進城農民工和一些受過高等教育的低收入群體,住房需求最強烈。如果他們可以在城市裡定居,逐漸變為城市人口,成為具有城市消費能力的市民,國傢就會長治久安。相反,如果不這樣做,農村的留守兒童、城市犯罪等等情況,都會成為惡性循環。

  現在很多城市以為中低端勞動力是城市的負擔,其實任何一個城市要發展,都需要他們來提供服務,紐約、芝加哥這樣的城市也概莫能外,一個高科技人才可能需要四個低端人才提供服務,這樣城市運行效率更高、運行成本更低。這些人定居下來還有更大的好處,未來給他們蓋房,我們的能源原材料、鋼鐵、水泥等嚴重過剩的問題可以得到解決,而且會拉動空調、冰箱等傢電的消費。推動土地制度改革,允許本地農民給外來農民工蓋出租房,農民工可以一傢團聚,子女可以上學。至於交不交社會保險,他們不見得相信國傢提供的社會保險,自己會存錢的。當然對地方政府而言,就需要為長遠利益放棄眼前的一些既得利益。

 廣東"三舊改造"的積極意義

  那麼如何讓本地農民運用自己的土地,為外來務工群體提供住房?我認為廣東的"三舊改造"是目前不多的一種積極嘗試。這是國土資源部給的特殊政策,原來很多農民已在國傢不允許的情況下,利用舊村鎮、舊廠房、舊民居這類集體建設用地,高密度蓋房。廣東各地政府出瞭新政策,如果將這些違規建築拆除重建,象征性地補交一些出讓金和公益事業用地,政府就承認大產權。拆掉之後,可以蓋商品房、寫字樓,甚至工業用地也可以拆除出讓。這打破瞭所有土地必須國傢先征,然後招、拍、掛的程序,顯然是對過去土地制度的一個突破。

  地方債務危機與改革難題

  對於那些不像廣東珠三角已經存在高密度住房的城中村地區,問題就比較簡單。可以考慮政府征收50%土地公益用地,剩下50%給農民開發住房。十年之內出租、十年之後可以出售。對於廣州、深圳已建的高密度小產權房,隻要逐漸減少密度、提高基礎設施建設和公共服務水平即可。隻要改造達到一定標準,繳納一部分的公益事業用地,不必全部要拆除重建,就可以給大產權。增值的收益會推動很多城中村積極改造,改造好之後是大產權,十年之內除瞭改造好之外,還要交一些出租屋所得稅,十年之後可以慢慢上市,可以拿一些錢給農民工子弟建學校。深圳坪山地方政府搞瞭一個試驗,政府確定一部分公益事業用地,剩下給村民開發。這就將政府、開發商直接拆遷的博弈改變瞭,過去是一戶一戶搞地,如果有釘子戶就可能搞不動,或者用暴力手段,這很麻煩。

  現在中國進行任何城中村改造,規劃和審批程序繁瑣。舊村改造要審批沒有兩三年下不來,有很多道關卡,未來一定要簡化。中國經濟面臨下行壓力,要通過有效的制度改革,給外來農民工,包括新進入城市的勞動力創造較好的條件,讓他們先租得起房、後買得起房子,孩子能夠上學,在城市定居,慢慢變成城市市民,增加消費,逐漸扭轉中國目前不可持續的經濟增長模式。

  當然城中村和郊區村這樣的土地改革,仍然不夠緩解地方政府的財政壓力。前面提到很多工業開發區,征地利用效率非常低。但隨著城市的擴展,很多開發區的土地具有商業價值,這時就可將工業開發區逐年轉化為商住用地。地方政府首先可以獲得工業用地和商住用地之間的差價,商住房也可以增加稅收,這些都可以填補地方政府在推行改革上的財政缺口。如果可以有效推動改革,房價問題很有希望。我覺得廣東在"三舊方面"做瞭很好的探索。 (南都評論記者 李靖雲 整理)

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-03/09343691277.shtml
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